房价为什么涨的快，能一下翻倍。跌最多只跌百分之几？？

1992年之后的深圳。

1997年前后的海南。

2008年的上海郊区。

2012年的深圳郊区。

2014年的鄂尔多斯。

等等…

十年前，有一条流传甚广的短信段子——

讲一老外到上海做生意，十年后，生意赔了几百万，沮丧地决定卖掉上海的房子回国，谁知卖完房子，不仅还清了欠债，竟然还赚了一笔。

这个段子的真实性存疑，但核心有二：

一是吐槽搞实业不如炒房；
二是道出了各路热钱投资地产，赚开了花。

这个故事到了2016年以后，又衍生出来了“养老移民”的版本：

如，上海某退休老汉自觉还能活个二十年，干脆卖掉上海房子去苏州养老寻快活，在苏州潇洒了十年，腻了，打算去成都继续欢乐，房子一卖，忽然发现赚的钱不仅足够过去十年的花费，还净赚了80万。
“十年一觉扬州梦，赢得金钱八十万”。

这个故事的内核是：

讽刺2016年新一轮的房价上涨。
道出了一线城市居民利用时间差，坐吃二三线发展红利的现象。

这类故事共同描述了一个现象，就是：

中国绝大多数城市，过去二十年来房价一直在涨，以至于让人形成了惯性思维——中国的房价会一直涨、涨、涨下去。

显然，过去二十年的暴涨，不可持续，但什么时候停止？是个问题。如果从明天开始，南阳的房价告别过往二十年的上涨，究竟是好事，还是坏事，会带来什么样的结果？

首先可以绝对确定的是：南阳房价如果停止上涨，会带来一系列连锁反应。

首先，我们要明白一个循环：

房价上涨→地价上涨→政府卖地收入提高→提前买房者获利→银行放贷赚到钱→房地产相关行业繁荣，如装修、建材、家电→更多的资金进入房地产

过往的二十年，上述环节已经形成了一个闭环，这也是为什么政府无论出台多少政策，都难以压制房价的终极原因。地产，绑架了地方经济，三四线城市，尤其如此。

（来源：《中国家庭财富健康报告2019》）

在中国人的资产配置中，房产占据了近八成的比例，金融资产配置与发达国家相比相去甚远，从居民的负债占比，也略见一斑。

（长期消费借款，主要是房贷，黄色部分）

据央行2020年数据，中国家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

如果房价停涨，就意味着在通货膨胀压力下阴跌，也间接意味着之前贷款买房的居民，资产缩水。如果不幸房价下跌，房子持有者未来上涨的预期破灭，很可能会出现退房潮或断供，甚至出现大量个人破产的案例。

在中国，你会发现一个有趣的现象，很多地产商是国企，如招商、保利、铁总、华侨城、金茂、中海等。当然，还有一些知名企业，在一些地市也涉足房地产，如丹尼斯、新田在郑州开启“地产+商业”，京东在北京拿地做“电商房地产”、阿里、中石化做相关地产项目等。

这些“外行”，进入房地产，先进入者早已吃到了地产红利，并发展出了自己的模式，后来者进入，也无非是想分一杯羹，甚至是开辟新的业务，艰难时刻，寻求“战略转型”。

如果房价停滞，意味着它们投入的资本将毫无预期，这些本来从事传统实体经济的资本大鳄，如果纷纷从房地产行业撤资，将造成多米诺骨牌效应，后果不堪设想。

任泽平有房价的三大判断：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

其实影响房价的另一个重要要素，是中国的货币总量一直在增多。房价是船，货币是水，在过去二十年说，水涨船高，屡屡应验。

中国二十年来广义货币M2的增长速度，远超GDP增速。

M2增速与GDP平均增速比超200%，也就是说，钱的增速一直是经济增速的两倍多。

（中国M2/GDP增速比值）

我们举个简单的例子，2009年，三线城市一碗牛肉面3块钱，到了2018年，就需要7块钱。

经济学家费雪（1911），有一个著名的交易方程式MV=PT（货币数量×货币流通速度=物价水平×商品交易总量）

M：货币的数量；
V：货币流通速度；
P：物价水平；
T：各类商品的交易总量。

货币流通速度V，交易总量T，是由社会制度、地区偏好所决定，短期内非政策刺激，都会保持相对稳定，所以M（货币量）一旦增多，就意味着P的价格要上涨。（该理论有不少质疑，但也可以作为一个房价的简单参考。）

在过去的二十年里，房子成为了中国家庭抵御货币超发、通胀，实现资产保值的最佳配置，从这个方程式里就可以看出来。

人民币不比美元，国际化之路还很漫长，当人民币无法走出去，这么多钱留在国内，总要有流向。如果不让流入房地产，就意味着银行贷款和各种途径的融资，都对房地产关上了大门。那么地产商，尤其是那些囤地待卖的地产商，只有一条路：抛售等死。

什么是土地财政，就是地方财源除了转移支付，主要靠卖地。全国的土地出让与地方财政比率在2019年达到58.35%，对于部分内陆三线城市，这个会更高，一些地方接近90%也不算夸张。

什么是市场经济？就是一个各行各业逐渐货币化的过程。

举例来说，计划经济制度下，依靠计划调拨的服务和项目，如公费医疗、住房分配、物业服务、教育培训等，在市场化大潮下，都开始有了价格，再加上新出现的行业，如互联网、私家汽车的发展，同样带来了货币需求，就需要政府开动印钞机，印更多的钱。

中国在98年经历亚洲金融风暴之后，亚洲经济萧条，大陆开放房地产，就是为了创造新的需求，让货币流入到新的房地产市场，牢牢把控。

以南阳开辟地下空间利用为例，就相当于开辟了新的土地市场，地下空间从原来沉默的、难以交易流通的公共资源，摇身一变，成为了新的商品。

如果人为将钱流入房地产的闸门关上，就意味着短期内，国内市场一定要寻找到新的洼地，开辟新的行业，创造新的需求。这对任何区域，都是一种倒逼转型。但是转型，不是一年两年就可以完成，它需要几十年的积累，骤然关上，就意味着切断地方财源。

过往的二十年，公众对房地产形成了一种共识，就是房地产有波动周期，热几年，冷几年，有规律。

每当有人言之凿凿地讲房价不会涨，最终总是被打脸。发行的货币没有地方去，地方经济顶不住压力的时候，就会有各种理由，放开房地产市场。如，首付比例降低，首付分期，利率下调，降低购房门槛，放宽人才引进限制，减免契税，土拍出让金分期，降低预售标准等各种手段。

（2005到2017年，房价周期性波动明显）

国内从未有过下决心抛弃房地产的念头，总是欲盖弥彰，反反复复。因为在中国，土地上涨的最大受益者是政府和拥有土地资源的国企。

当然，世界上也有壮士断腕的国家，日本就是一例。

1990年开始，日本真实价格指数骤降，此后二十年，没有恢复

1985年，日本“广场协议”后，日元每年保持5%的升值水平，即意味着只要国际资本持有日元资产，就可以通过汇率变动，获得5%的汇兑收益，国际热钱开始流入日本，疯狂炒房。

最终，日本政府决定采取严厉的措施，挤掉地产泡沫，连续加息，政府加收地价税，日本土地价格从1990年开启了下跌，房价随之骤降，甚至暴跌50%。市场上的钱开始回归理性，投资制造业和高科技产业，加之日元升值后，原先的日本代工向东南亚转移，倒逼日本经济迎来了供给侧转型。

日本的挤泡沫很惨痛，但回首去看，成就了日本“失去二十年”的韬光养晦，遂有了安倍及继任者迎来新景气。

如果三线停涨，会直接造成资本外流，资本向更有“钱”景的新一线城市，如郑州、武汉等地聚集。地方人口被加速虹吸，最终形成“马太效应”，大都市发展越来越好，三线城市越来越被边缘化。

（春运后人口迁徙图，2020数据）

随着政府侧刺激经济，宏观方面增加流动性，过剩的货币在资深玩家的带领下，流入其他行业，会炒热一个个概念，这许多概念里，定会存在不少泡沫，让那些头脑一热的跟风者，成为了韭菜。

所以，对于房价，没有房的人希望不要涨，有房的人期待资产升值。而涨与不涨，并不是一个简单的问题。

也许从今天起，中国真正进入了房价不再持续暴涨的年代，但你一定要明白：

一个房价合理的未来，是需要牺牲千千万万的相关就业，缩减上万亿的土地财政，才能换来，我们每个人都要承担这种转型的阵痛。

壮士断腕，就是要付出非常大的代价，取得胜利。

因为房价涨了，大家顶多是买不起房子。底层没钱没权的人民只能认命，毕竟他们也掀不起什么水花。但是要是房价跌了，这事儿可就大了去了。

中国房地产这块，利益牵扯太多了。房价一跌，那些既得利益者的资产立马缩水，你觉得他们能干？而往往又是这帮既得利益者他们会去闹，去维权，他们比那些底层人民更懂得如何运用手中的权利。就比如那些已经买了房子的中产，房子一降价，就跑去退款砸楼盘。当然这还只是一方面。

房子降价这事儿，不是单纯的说就是房企贪心，因为这件事情房企决定不了，背后还有只手在操纵。只要它不让降，谁都降不了。

以下是原答案：

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房地产这个局一旦加入了就再难退出。即便是无产者觉得自己光脚的不怕穿鞋的，房价跌穿才好，殊不知所有人都是同一根绳上的蚂蚱。

房子降价，最直接影响的利益方，就是已经买了房子的中产们。这些中产，大多手握一套或多套房，不是正在以贷养房，就是在以贷养房的路上。

对于这些手握多套房产的中产来说，手里的房不单单是个住所，更是一份资产，一个投资的筹码。

有数据显示，中国家庭近80%的资产都是房子。蚂蚁金服的一份报告也表示“2018年，家庭多套房上的住房贷款占比已经高达65.9%，中国家庭债务近六成都集中在房贷”。

中国有句老话，叫不能在一棵树上吊死。投资尤其如此，要分散，不能把鸡蛋都放在一个篮子里。而现在大部分家庭的资金配比，完全就是一场豪赌。

这也就是为什么，这些中产是最不愿意房子降价的。因为房子一旦降价，中产手里的资产必然大幅缩水，资不抵债。每年，因为房贷还不上而跳楼的人不在少数。

房子降价，另一个直接影响的当然就是房企本身。不少房企走的都是“高周转、高负债、高杠杆”的路子，资金链极其脆弱，不堪一击。这时候要是再遇上房价下跌，资金链断裂，公司亏损难以预估，保不齐就活不下去了。

就拿河南带头不降价的建业来说。2019年，建业地产融资成本3.95亿元，总借贷金额为314.9亿元，较2018年198.5亿元的借贷总额，上升58.6%。2019年拿地面积701万平方米，负债率超90%。房子再降价，亏损必然进一步扩大。

而对于中小型开发商来说，利润比大开发商还要低的多，抗风险能力弱。所以即便是负债累累，他们一般也不愿意降价卖房自救，毕竟就算降价也难逃破产的结局。

有人会说：“中产没钱，房企倒闭，与我又有何干？毕竟我现在一套房都还买不起呢，房价降了我才买的起啊。”

中国人民，苦房价久矣。那些买不起房的人都盼着房价下跌自己就能早日上车。但真相是，房价涨了，底层上车能变中产；房价跌了，中产跌回底层，底层还是底层。

毕竟中产还有个房租收入，底层是吃工资的。老板都吃不上肉，你还能喝上汤吗？

最直观的，房企一倒，房地产相关行业效益直线下降，企业就会采取降薪裁员的方法让公司减少损失。最先被裁掉的就是在公司里的底层员工。所以你还想房价降了能买房？到时候恐怕连找工作都是个问题。

再加上，这些年越来越多的企业看中了房地产这块香饽饽，纷纷入局。连毫无关系的企业都开始搞房地产投机。

一向说“不贷款、不参股、不融资、不上市“的老干妈都开始插手房地产负债了，又有多少产业能独善其身呢？

此外，房子还是企业融资的最主要抵押物。2017年，中国银监会曾表示，房地产作为抵押品的占比已经超过了总贷款的三分之一，潜在风险巨大。

因此，大部分企业都入局了房地产，都在这个链条之上，一旦房地产出了问题，就是系统性的金融危机。一损俱损之下，你那点工资，算不了啥。

房价一降，手里持有的房产立马贬值。公司还不起钱，好一点的裁员勉强撑一撑，坏一点的直接倒闭也不是没有可能。到时候失业率就会直线上升，家庭经济陷入瘫痪。

家庭经济瘫痪的下一步，是消费低迷。毕竟大家手里的钱都拿去还债了，也没有收入来源了，哪还有闲钱消费呢？消费减少了，生产也会跟着减少，经济不景气，大家一起倒霉。这是一个恶性循环。

此时，中产作为最脆弱的阶层会瞬间跌落。房价大跌，自家的资产原先有五千万，跌成一千万，心脏顿时受不了了。可他们忘了这房子原来是花一百万买的。中产幻梦不过如此。

08年的美国次贷危机也才过去十多年啊。

这些年，zf一直在努力调控房价，好像给了大家一种错觉：zf也希望降房价。但事实似乎完全不是这么回事儿。

一个残酷的现实是：最不希望房价下降的可能就是地方zf。

这几年，很多房企都不太好过。政策收紧，融资收紧，再加上今年“三道红线”一出，很多房企融资无门，降价卖房回款几乎成了他们唯一自救的方法。但问题是，房价可不是房企想降就能降的，有时候也不是房企不愿意出血，而是zf不让。

2019年，很多城市就出现了降价后被zf约谈叫停的情况。湖北恩施某楼盘，因为“大幅降价”被房地产协会红牌警告。那这幅度有多大呢？也就三五百块钱。

地方zf之所以对房价把控的这么严格，原因有二。

这第一，是地方zf有维稳的责任。

房子降价确有扰乱市场的嫌疑，而且，刚刚房叔讲过，房价下跌，受损的企业和个人不计其数，会引发社会混乱。这是地方领导非常不愿意看到的：社会一乱，你还想不想混了？

一个生动的例子，是香港。香港回归前后那几年，正是香港楼市火爆之时，房价节节攀升，中产阶级纷纷杀入楼市。到了1997年巅峰时，一般中档住宅的房价达到每平方米8万港元左右，豪宅价格更是高达每平方米20万港元。后来，为限制房价，董建华搞了个“八万五建屋计划”。谁知刚好遇上亚洲金融危机，楼价暴跌。

2000年左右，香港房价暴跌七成，大量中产一夜之间从手握几千万房票变成负资产。

银行没收房产，经济不景气，失业率大幅提高，不少人流落街头，无家可归仍要继续还贷款，难以维持生计。被逼无奈，一些人走上了绝路。

房价降了，董建华本以为自己做了件好事，却没想到人民怨声载道，纷纷呼吁zf救市，遏制房价下跌。最后zf迫于无奈，停止了八万五计划。

所以有时候zf不是不愿意调控房价，而是不能，毕竟房价真的跌了，骂声反而更大，谁也不愿意背这样的黑锅。

第二，某些地方zf财政收入对土地的依赖程度，已经达到了一种畸形的程度。

清华院长李稻葵在某论坛上讲过“只有穷得卖裤子的zf才搞房地产”。这话一点不假。

由于我国的地方财政实行的是分税制，地方zf收上来的税收，有一大半都要上交中央。但鉴于我国地方领导的提拔机制，几乎是唯GDP论。这时候，如果地方领导想要快速提高业绩，快速升迁，必须要通过投资建设来拉动GDP。可钱都上交郭嘉了，没有钱搞建设怎么办呢？

最快的方法就是卖地。地方zf通过土地出让，快速的聚集钱财，积累财富，有了这笔钱，才能继续搞建设，来钱快才能有发展，GDP才会好看。这也就是为什么，很多贫困县在摘帽以后，没有马上发展什么产业，而是首先选择搞房地产，因为穷啊，房地产来钱快啊。

根据易居发布的《2019年地方政府对土地财政的依赖程度报告》显示，2019年，土地财政收入占地方财政收入的52.9%，全国土地出让金收入为7.6万亿元，占地方财政总收入的41.8%，比2018年上升1.9个百分点，再创新高。

即使是在这近几年经济增速下行、大规模减税降费的背景下，楼市调控影响土地市场，zf仍高度依赖卖地来对冲债务风险。

卖地疯狂的并不仅仅是小地方zf，一些大城市也难逃卖地的魔咒。此处@上海。

血拼有意思：上海主动击破户口壁垒!是抢人,还是抢收秋天的第一茬韭菜?

所以我们就能明白，为什么这些年不管怎么调控，房价都一直居高不下，根源就在“炒地皮”上。开发商想多赚钱，捂地不开发，大量囤地，当然是一方面。而另一方面，地方为了多卖地，能卖高价，背后也是没少使劲儿。

所以我们也能明白，为什么地方zf会对房价这么敏感。因为地方zf已经和房地产深度绑定了。房企要靠zf推进项目，盖楼赚钱。地方zf同样要靠卖地给房企维持财政平衡，这是个一荣俱荣，一损俱损的局面。

一旦房子降价，房企亏损，就会为了少花钱少拿地，这就意味着地方的卖地收入会大幅缩水，财政难以平衡，发展就难以为继，这才是zf不愿意房子降价的根本原因。

一个、两个、三个......当越来越多的地方财政遭到重创，国家经济也必然会受到冲击。

现在再回头看看，这些年zf说的从来都是“房住不炒”，是稳房价，可从来都不是降房价。因为zf担心的是炒房背后的金融风险，而不是单纯的数字增长。所以必须严控房价，楼市不能跌不仅是市场趋势，更是政治正确。

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房地产泡沫是个神奇的东西，它不是已经爆掉，就是在即将爆掉的路上。许多西方国家都经历过这样的时期，他们的选择往往是任由其破裂，以此达到出清的目的，这是一种破坏性的创造。但这种方式很显然不适合我国国情。

所以，中国特色的方式，就是稳。通过种种调控手段，把房价冻住。房地产泡沫既无法继续长大，也不会破裂。

对购房人来说，已经陷入了一个身不由己的怪圈，明知道房地产有泡沫，但刚需也不得不入局，入局了希望别在自己这破掉，只好继续相信楼市神话，等待下一个接盘侠。每个人都抱着侥幸心理觉得自己能赚钱，但危机真的来临谁又能幸免呢？

有人说，靠房地产发展经济就是饮鸩止渴。事已至此，开弓没有回头箭了。

血拼有意思：没那么简单!房企抱团不降价,背后谁在撑腰?

理由有二：

1）如果房价跌了，就会全面爆发金融危机，是不可承受之重；

2）如果房价跌了，财政怎么办？

很多人都意识到了这两点，比如我朋友老王。

他觉得，地产下行的情况下，央妈应该通过『大放水』，来救助楼市。

放水? 通胀? 买房抗通胀? 越买越涨? 越涨越买……从而刺激市场。

这么多年以来，人们经历过太多次货币宽松所推动的房价上涨，也难怪老王会坚信，只要印钞机一开，立马便可以「一涨解千愁」。

但另一些人就显得忧心忡忡了，觉得要是再来一轮 「涨价去库存」，而自己又没上车的话，岂不是阶层又要往下掉？

可问题是：

1） 水，是真的想放就能放的吗？

2） 通胀，难道就一定会稀释债务吗？

3）面对通胀，如果决策者选择加息，岂不是要加剧还贷压力？

搞清楚这些问题很重要，因为如果水放不出来，那么想象中「一涨解千愁」就不会有，如果即将到来的通胀并不是来稀释债务，而是加剧债务的，那现在加杠杆买房，无疑就很不明智。

老王不解：「通胀稀释负债的事，我们过去都经历过，20 年前我爹买第一套房的时候，月供是 1000，当时压力也很大，因为我爹工资才 1200。但你看现在，1000 的月供还叫事么？通胀当然是稀释债务，怎么可能会加剧负债呢？」

过去的经历，对于普通人来说，是经验，但又何尝不是一种思维禁锢呢？它让很多人选择用「刻舟求剑」地方式看待问题。

必须要意识到，船是在动的，事物是在发展变化的。

就比如通胀稀释债务这件事，它就有个很明显的问题——只有工资通胀，才能稀释债务！

物价通胀，最直接的作用是增加生活成本，是加剧还债压力，因为你的可支配收入减少了嘛。

上述那些问题的结论，我会在文章末尾给出，而在此之前，我们要把这些问题里面所蕴含的经济逻辑给搞清楚了，这样才能真正做到「任凭风起浪，稳坐钓鱼台」。

很多人都有个明显的认知误区，即认为印钞放水，就是央行拧开水龙头，然后就水漫金山了。

其实不是这么回事。

在实际操作中，只有借出来的钱，才真的是钱，你不去借，就没有钱流出来！

房地产作为经济支柱的真正作用之一，就是通过居民的购房贷款，向市场释放货币，所以才有「房地产是印钞机」的说法！

央行虽然掌握印钞大权，但它印了钱，总不能挨家挨户去发吧，它必须以商业银行为发行渠道，通过贷款的方式，发下去。

只有这样的钱，才能行使信用功能，否则就是擦屁股都嫌硬的纸。

也就是说，如果人民群众不去贷款，就没有水放出来。

什么时候大伙儿不想贷款了呢？

一是负债太高，没法背负更多债务，再说银行也不想放贷，还不上的概率很大；

二是对未来预期悲观，贷了款用来干嘛呢？

这样一来，市场中的「水」就会越来越少，不论政策怎么宽松，大家都不为所动。

老王又问啦：「那把贷款发放给企业呗，精准滴灌行不行？」

不行！

企业拿到贷款，它用来干嘛呢？扩大生产吗？生产了又卖给谁呢？

要知道，生产为需求而生！

现在的问题是，国内需求正在一步步萎缩，由于国际通胀，上游的原材料又在涨价，越生产越亏，企业的明智之举是降低产能，你说它贷款干嘛？

总之，在经济周期下行的趋势中，对于企业来说，不是你给它匀口气，它就能缓过来的——它缺的又不只是钱，更缺市场和信心！

「只要放了水，就有市场和信心。09 年和 15 年那会儿，不就是 4 万亿+降首付+降利率，然后房价大涨，激活经济的么？」

不一样！

当时的宏观债务还很低，而现在，居民负债已经涨到了极限水平，再强行增加的话，很多人的贷款就会变成「次级贷」，从而加速问题的爆发：

试想一下，如果一个人负债累累，你还会再借钱给他么？

而且新兴国家的居民信贷参与度，相对发达国家要低得多，很多人由于收入不稳定，没法享受到国有银行的授信，于是存在大量民间借贷。

也就是说，我们实际的居民负债，要比上图所示的多得多。

所以银行也很为难——需要钱的，它不敢放款；

它敢放款的，又变得越来越保守，不想要钱。

这样一来，信贷的水就很难放出来了，就只能走财政扩张这条路。

凯恩斯主义所提倡的，就是通过财政扩张，增加基础建设的投资，一方面创造就业，度过危机；另一方面向市场注入货币，激活流动性。

这种方式发行的货币，有个专业的说法，叫「直升机撒钱」。

「直升机撒钱」和量化宽松（QE）一般是同时进行的，其结果，都是央行的资产负债表急速扩张，持有了大量国家背书的财政债券，同时释放出巨量货币。

以美元为例，美国政府发行国债，美联储印钞购买——美债为美元背书，美元给美债兜底——相当于武当派的轻功「梯云纵」，左脚踩右脚，然后上天。

那这样是不是就可以无限印钞了呢？

理论上讲，可以！因为美债的确可以无限展期、无限累积，不就相当于无限印钞么？

既然如此，那干嘛不美联储印钱，美国政府直接拿去用呢？何必还要多一道购债程序，费这么多周折？

这就说明，这道购债程序，仍然对美元超发形成了约束机制。

一般认为，美债利息的规模，必须制在 GDP 的增量之下。

即：债务*利率 ＜ GDP 增量

如果债务增长太快，使利息超出了 GDP 增量，就会出现两种情况：

1）偿债信用遭到质疑。

因为你收入增长的部分，连利息的增长都比不上，那么你的债务只会越积越多，你怎么让人相信你有还债能力呢？

2）劳动收入整体性下降，失业上升，民间债务暴雷。

收入增长的部分，即使全拿去，也不够还利息，就只能把存量部分也拿出一部分，这样的话，人们的劳动收入自然会下降。

比如你以前工资一万，现在虽然工资一万二，但是有五千要被政府收走，用于偿还债务利息，那么你到手的工资就只有七千了，你背着的房贷就可能会暴雷。

内债不是债，但内债是税。

而所谓的宏观调控，就是在「债务*利率 ＜ GDP 增量」的平衡上走钢丝，并不是「面多了加水，水多了加面」那么简单。

现在 GDP 增速下行，逆周期调节又需要增发货币，应该怎么做？

降息！

但你肯定猜到了：「应该没这么简单，降息也一定受什么东西的限制吧？」

不错，有限制！

然而发达国家的限制少，发展中国家的限制多。

为什么呢？

因为发展中国家一旦降息，缩小了和发达国家之间的利差，资本就会流出。

比如最近美联储在持续加息，而我们在降息，有不少有识之士担忧中美之间出现利差倒挂，就是出于这个视角所看到的问题——买美债的无风险收益比买 rmb 资产的收益更高，那逐利的资本肯定要往美国流动。

由于发展中国家需要大量投资，是资本输入国，一旦资本转向流出，增长就会扑街——你不增长，资本又会进一步流出……

然后就跌入了「中等收入陷阱」。

也就是说，南美的悲剧，不算是华尔街的阴谋，因为资本眼中是没有祖国的，只有利润，一旦失去获利空间，它就会流出，这是阳谋！

看出来了吧？越是超发货币，就越是债务高筑，也就越需要低息环境。

越低息，资本收益率又越低……

一旦美联储转向加息，资本流出便不可避免。

比如日本，低增长的锅，就可以甩一部分给高负债带来的低利率。

需要注意的是，由于日元国际信用良好，日本的低息资金进入了东亚其他国家，使日本分享了发展中国家的增长。而且日本的基尼系数低，收入分配做得更好，所以整个社会对低增长容忍度很高。

但发展中国家没法长期维持低利率，因为容忍不了低增长。

那房地产是怎么推动货币超发的呢？

首先，居民买房，需要拿出储蓄，并向银行贷款，房价越高，银行能贷出的款就越多，流动性也就越充沛。

其次，房价越高，地价也就更高，政府可举债就越多，基建的规模也会越大，这又反过来推高土地溢价，推高房价。

这就形成了一个涨价螺旋：房价涨、地价涨 ? 贷款更多 ? 房价、地价更高……

问题是这个螺旋能否一直转上去，对吧？

不能！

因为它是由债务驱动的，居民买房，要举债，政府投资，也要举债，而债务是存在周期的，有上升周期，就有下降周期。

债务周期怎么理解呢？都借过钱吧，表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱，因为在未来的某一时刻，你必须要压缩消费，以偿还债务。

图片来源：《经济机器是怎么运行的？》

借钱消费时，你感觉自己很有钱，偿还债务时，你感觉自己很贫穷，这就是一个人的债务周期。

扩大到整个国家，也是如此。一国的经济，本质上是由无数个交易构成的，在交易中，一个人的收入来自于另一个人的支出，当人们借钱消费时，支出会增加，收入也会增加，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。

当人们为了偿还债务而压缩支出时，收入就会减少，反映在宏观经济上，就是衰退周期。

ps：上述逻辑见达利欧的 30 分钟短片《经济机器是怎么运行的？》。

在繁荣周期，债务会产生一个自我强化的上升运动：

1）你能从银行借到多少钱，取决于你的收入水平和抵押资产的价值。

在上升周期，由于债务扩张增加了消费和投资，人们的收入和资产价格都会上涨，进一步增加了借债能力。

2）经济繁荣，会使人们对未来感到乐观，银行承担风险的意愿加强，借贷会变得更容易。

3）人性使然，人们更喜欢借钱花钱，而反感省钱还钱，而且人们很难超越自身经历的局限，无法从更长远的历史周期中获得教训，总是根据个人有限的经验来判断未来，惯性地认为收入将持续上涨，从而不断扩大举债。

4）货币扩张会带来「负债经济」——借钱即赚钱，这是通胀周期（实际利率为负）中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。

5）政治上，货币宽松比货币收紧要容易得多，因为政治家需要充分的流动性来维持繁荣，所以在还债周期，支出下降经济失速时，决策者都会放水刺激，比如涨价去库存、QE 等。

放水令政府和居民的债务节节攀升，直到债务周期触顶——居民和政府的收入增长难以覆盖利息时，债务周期就会掉头向下，进入向下的强化螺旋。

衰退周期，由于消费减少，收入下降，债务违约随之增加。

在资产负债表上，一个人的负债是另一个人的资产，债务违约，就意味着资产贬值。

这时银行对借款人的还款能力从信任变为质疑，不仅不会继续借款，反而会要求提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加，经济增速下降，失业上升，人们对未来感到悲观，这就是我们现在所看到的情况。

上图曲线所反映的，是经济增长率，我们正处在 1 号位——赚到的钱越来越少，要还的债却越来越多。

之后会滑向 2 号位，表现为债务的大规模毁灭。

债务毁灭就相当于资产毁灭，这点很好理解，比如老王欠我 100w，这是他的负债，同时也是我的资产。

假如老王决心当老赖，我又拿他没办法，那他的债务消失了，我的资产也不见了。

综上，当债务周期走到末期，债务扩张就到头了，也就无水可放了。

在专栏《趋势与周期 1：从房地产到金融危机》的最后一篇文章《为什么危机总是一次又一次地爆发》中，我用了一个高度简化的模型，概括性地描述了现代社会的经济循环：

简单说就是，资本在「生产?消费」的产业循环基础上，又创造出了一个「负债?资产?货币……」 的金融循环。

如果想明白了这个金融循环，也就搞清楚了货币扩张和债务周期之间的联系，那么通过大放水制造大通胀来救助房地产的谣言，就可以不攻自破。

老王说：「你上面所讲的全部逻辑，都建立在『只有债务扩张才能创造货币』这一前提之上，有没有可能绕过债务流程，直接向市场注入货币呢？」

理论上讲，直接撒钱是可能的，货币也可以不要锚。

但现实中为什么没有哪个国家这么干呢？

要理解这个问题，

经济好的时候——借钱投资、消费——企业盈利增加——股市上涨、资产（房产）上涨——预期未来继续；

一旦经济不好，收入下降、消费不振、资产（股市、房市）下跌——ZF主导放水投资刺激——稳住收入、稳住消费、稳住资产价格——预期好转，又进入新一轮经济“好”时期；

实际上只是把问题留到以后解决，小问题就这么过去了，中国这几十年都是这么过来的，全球这100多年除了大萧条、08年次贷，基本上也都这么过来的。
但小危机累计一定时间、一定程度终究会爆发成大危机，这就有大萧条和08年次贷危机。

Z国现在是小危机还是大危机？

目前还不好下结论，至少我们过去40多年都还没有发生大危机，08年全球一片哀嚎，我们短暂停摆后迅速恢复，全年GDP增长9%。

达利欧说过，经济危机本质是债务危机，简单说就是之前借的债还不上。
债务分为：政府债务、企业债务、个人债务。

政府债务包括地方债跟中央债，只要政权稳定，理论上债务占GPD比重可以很高，日本早就超过300%，没多大问题。

截至2020年末，全国政府债务余额46.55万亿元，政府债务余额与GDP的比重为45.8%，这两年虽然有所提高，但总体还有较大空间，这也是为什么各地方政府不断举债重要原因之一，反正到头来有中央兜底。（以下是地方债情况）

要是中央不兜底，那就破产处理或者找人接盘，破产直接拖垮地方银行，找人接盘就是reits，美其名曰“证券化”，项目质量先好后差，这是行业基本规律，参考美国次贷危机形成。企业债务包括金融企业债和非金融企业债务。

一次大金融危机必然伴随着大量企业破产和债务清算，不管是金融企业还是非金融企业，债务危机爆发都是因为经济好的时候杠杆加太高，一旦收入跟不上就完蛋，比如某大。

金融企业，特别是银行，本身就是负债经营，负债率普遍90%，相当于10倍杠杆，一旦危机来临，他们都是先行指标，看下最新银行市盈率、市净率。按照市值高低排序：

市盈率可以理解为你要是有足够多钱，买下公司多少年能赚回来（利润）。现在大部分银行市盈率3-5，也就是现在盈利不变情况下，你花钱买下银行3-5年就赚回来，还赚一个银行！前提是银行未来3-5依旧这么赚钱，金融行业是非常敏感，这个数据非常低，要么代表非常低估、要么代表非常危险。同理市净率也是如此，市净率=价格/净资产，市净率低于0.5，相当于1块钱，买到价值2块钱东西，现在银行股普遍都是这样。

大危机必然伴随金融企业破产，先是小公司、小银行，然后逐渐蔓延到大公司、大银行，直到ZF出手，现在大家看到巨赚钱四大行，二十年前都是靠财政部发债借钱救起来的。

个人债务违约潮来临

前几年p2p野蛮生长，很多人举债超前消费，三年疫情突如其来，破产中小企业不在少数，2013-2021年失信执行人数量。

根据阿里拍卖数据显示，2017年全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套，2021年则高达168万套。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套！2021年相比2017年法拍房数量竟然增加了185倍！

按照最近房价趋势，有机构预计到年底法拍房数量将达到500W，这是多么恐怖数据，按照每套100平计算，5亿平米，这还只是已经进入到法拍市场，跟失信执行人一样，没有经过法院都不在统计范围中，最新数据今年1-7月份房屋销售面积也就不到8亿平米。

不管是失信执行人还是法拍房，我相信其中大部份一开始都想正常履约，只是事情发展跟预期不一样，然后主动或被动失信，没有办法的事，这也是基本债务危机中重要一环。

除了债务危机，经济危机来临前还有一个重要表现，就是大公司不断收缩业务，缩减人员，储备现金用来抵抗风险，因为只有这样才能活下去，只有活下去才有机会。个人也是如此。

对股市而言，最好情况是危机来临前，手握现金等待最惨阶段抄底，然后就是慢慢数钱，一个普通人只要正常把握1-2次就能够实现财务自由，关键是最惨时候不好判断，很多时候都是进场太早导致错失良机。

就现在而言，还没有到最惨时候，至少股市还没有，考虑到目前流动性足够，阶段性机会是有的，但机会一天天减少，风险迟早会来，不知道是什么时候，盯住自己账户，控制最大损失，然后等。

原文：《现金为王！》@王训

一、1953年朝鲜战争结束后，日本开启一轮GDP高增长时期，增速中位数8-10%，持续时间超过20年，1975年之后开始放缓；中国GDP在2015年之前20年平均增速8%以上，2015年之后“主动”提出L型经济，增速回到6-7%。

二、70年代初期日本人口出生率开始快速回落，1971年日本65岁以上占比7.05%；中国新出生人口数据2016年开始快速下跌，2021年中国65岁以上占比已经是14.1%。

从作为买房主力的 20-49 岁人口占比来看，日本在1970-1975 年见顶后进入趋势性下滑，中国则在 2011 年见顶后，出现了比日本1975-1990 年更快 的下滑。2020 年我国 20-49 岁人口占比为 44.7%，与 1985 年的日本相近。

三、中国居民部门杠杆率由 2006年末的 10.8%大幅增长至 2021年末的 61.6%，绝对水平与1988年的日本相近，2016-2020 年的增长速度与日本 1987-1990 年的速度相近。

根据东京都都市整备局的数据，1985 年至 1989 年东京房价收入比由 5.0 倍升至 11.9 倍，在房地产泡沫破裂后 快速回落。相比之下，2020 年中国 50 大中城市的房价收入比为 12.4 倍，不可谓不高；北上广深四个一线城市的房价收入比是更达到 24.3 倍。

四、1985年至1990年，“住专”公司贷款规模由 5.04 万亿日元猛增至12.5万亿日元，其中企业贷款增量超过7万亿日元【住专：住宅金融专业公司，主要是为了绕开限制为个人购买地产提供抵押贷款】；在中国就是城投公司的地方债，从2015年正式发行以来仅经过8年时间，余额迅速上升，截至2022年7月底，地方债存量余额约34.5万亿元，城投公司就是地方政府为了更好更灵活创造GDP（搞钱）手段。

五、日本房价在1990年到达阶段性高点，对应中国2017-2018前后；经过短暂下行后，快速冲顶1995年前后到达高点，地产投资高位回落，对应中国2021-2022，你问接下来怎么走？在经济稳定性运行情况下，可能维持2017-2018价格很长一段时间，这也是ZF希望看到的。

六、日本地产泡沫破灭时候，出现一批“僵尸银行支持企业”，跟最近两年国内模式简直一摸一样，本质上就是“拖字诀”。

七、未来解决方案：城投公司高价买地，保住土地价格——政策限制新房价格下跌幅度，稳住买房群体——放开二手房市场交易，毕竟政府要创收——有实力房企联合城投公司开发，或低价回购房产（烂尾楼），用于扩大公租房，稳住生育——稳步推进房产税，这个周期在10年以上。

哪些刚需，指望房价快速暴跌的，估计会失望了，除非遇到大经济危机，才能加速房价回归。什么危机【TH】，大家都懂，那会是难得一遇抄底房产的机会，时间估计2027年前后。

全文完。原创首发 @王训《房地产未来五年》